Бали привлекает инвесторов со всего мира: поток туристов не иссякает, спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду недвижимости растет. Если сейчас купить хотя бы один или несколько объектов, можно не только сохранить, но и неплохо приумножить свой капитал. Но как выбрать застройщика и не попасть в ловушку? Какие сегменты наиболее перспективны? В интервью с Валентином Станишевским, основателем компании True Real Estate, мы подробно рассмотрим текущие тренды, реальные риски и возможности рынка недвижимости Бали, а также узнаем, о прогнозах на будущее для этого региона.

Фото Валентина Станишевского

Наш гость — человек широких интересов: христианин, спортсмен, путешественник, преподаватель в университете, успешный бизнесмен. Валентин Станишевский долгое время работает в финансовой сфере, занимается IT, защитил диссертацию по теме на стыке маркетинга и экономики. Эксперт проживает на Бали и отлично разбирается в рынке недвижимости Индонезии. 

Валентин Станишевский основал агентство True real estate, которое предоставляет полный цикл услуг для девелоперов: начиная от поиска объектов и формирования сильного портфеля до перепродажи, т.е. сопровождает на протяжение всего жизненного цикла проектов.

Фото лекции Валентина Станишевского в университете НАУ

Валентин, расскажите, почему Бали привлекает инвесторов? Трансформировался ли рынок недвижимости Бали в последнее время?

Если сравнивать с другими рынками (например, Турцией, Дубаем), то Бали не так сильно подвержен влиянию геополитики. Основной инвестор здесь — индонезиец, австралиец, меньше из Европы и США, а из Украины почти нет инвесторов. При этом поток туристов растет, в 2024 году показатели только выходят на доковидный уровень (это более 10 миллионов туристов в год). Учитывая тот факт, что качественно строить на Бали начали всего 5 лет назад и возводить высокие комплексы здесь нельзя, спрос сейчас гораздо превышает предложение. И этот разрыв продолжает увеличиваться. Соответственно, сдавать в аренду и перепродавать можно будет по хорошей цене. Регион в целом перспективный: построят еще один аэропорт, сильно развивается инфраструктура, поэтому жизнь на Бали станет еще более привлекательной.

Какие сегменты недвижимости на Бали сейчас наиболее перспективны для инвестиций?

Если вы посмотрите наш сайт, то увидите, что прежде всего это виллы, обычно путешественники предпочитают аренду именно частных вилл премиального и бизнес+ класса для уединения и комфорта. Также востребованы апартаменты и объекты среднего класса, особенно среди серферов. Обязательное условие – в них должен быть разработан уникальный, интересный концепт и развита инфраструктура: коворкинг, ресторан, спа, массажи, детская зона, смузи бар, кофейня, общий большой бассейн и зона для развлечений. Есть возможность инвестировать в коммерческую недвижимость и в землю, вступать в партнерство с застройщиком. Можно вступить в фонд, диверсифицируя свои инвестиции на множество объектов.

Каждому инвестору нужна своя стратегия, мы подробно интервьюируем всех наших клиентов и тщательно анализируем рынок, чтобы предложить самые выгодные решения под конкретный запрос.

Валентин Станишевский фотография

Какая реальная доходность от инвестиций в недвижимость на Бали?

Для подсчета реальной доходности мы разработали собственный софт Estate Market и очень гордимся этим, т.к. ни у кого нет подобного программного обеспечения. Наш IT отдел имеет полную статистику по каждому объекту недвижимости на острове. Софт мониторит 7 дней в неделю, 365 дней в году заполняемость и стоимость аренды всех отелей и комплексов на Бали. Это помогает нам делать реалистичные прогнозы прибыльности по новым объектам. Причем наша финансовая модель часто отличается от той, которую предлагает застройщик. Потому что мы учитываем все факторы: стоимость покупки и аренды, затраты на содержание объекта, коммунальные платежи, налоговая составляющая, комиссии — вообще все. Наши инвесторы не тешат себя ложными надеждами, а точно знают, на что рассчитывать. И приятно удивляются, когда получают 10-15, а то и 20% годовых чистой прибыли, но это если вошли по очень хорошим условиям в пул.

Валентин, а как понять, когда и куда стоит инвестировать в недвижимость на Бали?

Чтобы понять, куда и когда инвестировать, нужно в первую очередь проанализировать рынок. В хоккее есть такой принцип – хоккеист должен бежать не туда, где шайба сейчас находится, а куда она летит. Так и мы, анализируя все данные, можем сказать куда “шайба летит” на рынке недвижимости на Бали. И откуда она уже улетела, а люди этого еще не увидели. 

Как выбирать застройщика на Бали?

Если инвестор неопытный или хочет зайти без сильного агента, он рискует нарваться на недобросовестного застройщика ну или застройщика, который просто допускает много ошибок, которых сам может даже не осознавать. У нас в True real estate уже сформировался четкий алгоритм. Каким бы выгодным ни было предложение, мы анализируем историю строительной компании: сколько проектов было реализовано, были ли они сданы в срок, выполнили ли обязательства перед инвесторами; как составлены финансовые модели, на что застройщик опирался составляя их; проверяем все документы; анализируем конкурентов в этом районе и т.д. Присматриваться можно и пол года, и больше. Обязательно посетить строительство, чтобы посмотреть, какие использую материалы, придерживаются ли строительных норм, как работают. И конечно, особое внимание нужно уделить документам. В контрактах могут быть очень обтекаемые формулировки, все это необходимо проверять с юристом и конкретизировать.

Основатель True real estate Валентин Станишевский

Какие есть риски и как их минимизировать?

Основные риски, с которыми можно столкнуться, это: риск недостроя, проблемы с документами и просто провал с низкой заполняемостью. Например, застройщики-новички могут не вписаться в бюджет, из-за чего им приходится экономить на материалах. Естественно, качество страдает, потом объект просто невозможно сдать в эксплуатацию. Как я уже говорил, контракт может быть прописан не в пользу инвестора, поэтому читать нужно внимательно. Мы привлекаем на сделки своего юриста, он все вычитывает, потом застройщики вносят коррективы. Да и районы на острове есть разные: в одних земля переоценена, поэтому ее стоимость не будет расти, в других – просто нет перспективы, они совсем не туристические и вряд ли будут развиваться. Но в результате анализа мы выявляем именно те локации, у которых хороший потенциал роста – на это может указывать множество факторов. Уменьшить риски можно одним способом — обратиться в хорошее агентство. Тем более, что для инвестора это не будет дороже, чем напрямую у застройщика. Цена одинакова, только агентство предоставит намного больше сервиса. Без лишней скромности скажу, у True real estate нет конкурентов, никто не предлагает такого уровня сервис, аналитику, сопровождение.

Расскажите о главных ошибках инвесторов при выборе застройщика на Бали?

Недавно к нам обращался инвестор, который купил объект сам – без агента, напрямую у застройщика на стадии котлована. На средине строительства он понял, что выбрал не лучший проект. Обратился к нам, чтобы мы перепродали ему его апартаменты. Мы все внимательно изучили, проанализировали и нашли лучшее решение — продать даже по цене входа и даже с небольшим убытком, иначе он мог совсем потерять деньги. И более того, мы сами не взялись продавать его объект, поскольку не можем такое предлагать другим инвесторам. У нас в компании True real estate есть принцип “мы предлагаем только то, что предложили бы своей маме”, а такое я бы своей маме не предлагал бы.

Естественно, новый объект который он уже покупал с нами – мы выбирали основательно, с минимумом рисков и хорошей прибылью по полной нашей процедуре и клиент был очень сильно удивлен, сколько мы предоставили расчетов и обоснований нашим проектам. 

Если говорить в общем, инвесторы прогорают из-за отсутствия должной юридической проверки, недооценки скрытых трат, неудачного выбора локации или неправильной оценки доходности, недооценивания конкурентов. Если вы хотите начать инвестировать в недвижимость на Бали, профессиональные консультации обязательны.

Валентин Станишевский выступление в Kaizen Club

Поделитесь вашим прогнозом по развитию рынка недвижимости Бали?

Рынок будет расти, на Бали геополитика сейчас отражается не так сильно, как на других регионах. Сам по себе остров приятен для жизни: климат мягкий, стоимость жизни доступная, инфраструктура развивается. Я сам здесь живу и это ощущается как какая-то магия. Но отойдем от лирики: поток туристов в этом году достиг уже 10 миллионов, в этом году будет рекорд за всю историю Бали. И число туристов будет увеличиваться и далее, а вместе с тем вырастет спрос на жилье. Строить новое с такой скоростью не успевают, земли на которой можно строить ограниченное количество, поэтому владеть объектами будет выгоднее.

Отзыв о Валентине Станишевском на сайте https://otziv.info/

Нашим читателям было бы интересно, если бы вы поделились кейсами и отзывами о компании True real estate. Как все выглядит на практике?

Мы работаем и с инвесторами, и с застройщиками. Недавно к нам обратился Сергей, он построил комплекс в не самом популярном районе (на данный момент) — инвесторы еще не успели оценить его привлекательность, зато “шайба летит сюда уже”. В этом районе уже началось строительство новых дорог, тротуаров, в этом году заканчивается строительство более сотни магазинов, СПА и ресторанов. Отели и виллы переполненны – мы это видим через наш сервис. А цена сравнима с ценой в Чангу – самым дорогим районом.

Но Сергей неправильно выстроил позиционирование и за полгода сделал всего несколько продаж. Мы полностью пересмотрели концепцию и предложили поменять позиционирование. Что конкретно сделали? Просчитали финансовую модель другой концепции, а именно арт-отеля: добавили пятизвездочный сервис (СПА, консьерж, завтраки и т.д.), добавили зону для гольфа, включили трансфер до океана и зарезервировали свою зону на океане. В итоге стоимость объекта осталась прежней, а прогноз цены аренды выросла сразу на 25% и это подтверждается конкурентными отелями в этом районе. Этот комплекс сразу перешел в сегмент Премиум, продажи быстро пошли в гору. А инвесторы получили отличный инструмент для приумножения своего капитала. Или другой пример. Мы сохранили деньги инвестора. 

Инвестор выбрал достаточно привлекательный объект и перед подписанием договора запросил у нас консультацию. На встрече детально разобрали презентацию, уточнили нюансы, сами просчитали финансовую модель и выяснили, что прибыльность этого объекта, даже если повезет, будет на 30% ниже чем указано в презентации. Через три месяца он вернулся, чтобы еще раз поблагодарить, что спасли от необдуманной сделки. 

Валентин Станишевский, True real estate

Поделитесь планами компании на будущее?

Планируем расти. Мы уже инвестируем совместно с нашими инвесторами. Мы не берем комиссию с застройщика – мы инвестируем ее в эти же проекты, что и наши инвесторы. 

У нас есть собственный аналитический центр, мощный IT-отдел, юристы — все необходимое для предоставления полного пакета услуг на протяжении всего жизненного цикла проекта. Мы не просто помогаем застройщикам грамотно презентовать свои объекты, а инвесторам покупать именно то, что соответствует их запросу, но и предоставляем сервис после. У нас полноценный консалтинг для девелоперов. Мы не просто выбираем лучшие проекты – мы помогаем создавать застройщикам лучшие проекты. Более того, к нам обращаются самые крупные застройщики (и не только на Бали) за точечными консультациями. Мы сделали революцию на рынке недвижимости Бали. И даже в первый год своего существования True real estate получило статус «Прорыв года», а это само по себе многое значит.